大V说房（二）：南京楼市宜居品质升级，引领新一轮改善换房热潮

金三小阳春伊始，南京楼市新房来访量、二手房带看量、一二手房成交量均出现趋势性上涨行情，数据上涨的背后传递的是什么市场信号？金三银四后续楼市行情如何？对于买房人有哪些专业建议？

近期，南京房协重磅邀请南京知名楼市专家、媒体大V带来“金三银四”大V说房系列报道，持续为大家送上干货满满的南京楼市观点。

 

阳光   阳光城市论坛主编

先说观点，2024南京小阳春，就和当下季节一样，虽然依然会有凛冽的风，偶发的凉，但整体升温是趋势，这是内生性的成长力量。

经过近两年调整，南京的房地产正在步出低谷。无论从城市之间的横向对比（与上海北京深圳广州杭州苏州等），还是从楼盘品质进化角度，南京的房子已初具价值。

当然，这不是说鼓励大家非要买房，租房也是可以的，现在租房也有“高品质＋好服务”。如果买房或换房，我个人理解，关键要认知以下几点：

（一）关于南京价值洼地的理解

从城市发展来看，南京的城市资源在这些年加强，各种商业体、商业形式和首店、主理人商业等不断兴起，全市各处的文化旅游和体育运动休闲场所也落地，整个南京可游可逛可居，是一个值得安居的城市——吸引力增强，城市价值高，至少在南京都市圈的大范围内，南京是首屈一指的人文历史风貌突出、产业经济综合强、商业密集的大城。

而南京改善房产的价格，客观来说，虽然比起小城市要高，但比起东部沿海的上海、杭州、厦门、苏州等为低，特别是与两年前自身房价对比，目前较低，而品质上了一个或两个档次，外立面、公区、景观、内部户型和装修甚至会所都有了长足进步，放在全国，南京的“高品质人居”形象已经逐渐形成了一定舆论。

因此“城市能级和辐射度大＋楼盘品质较高＋门槛较低”，也是一个有利点，简单的说，这两年南京房企内卷，确实卷出了“楼市卷王”的全国知名度。

 

（二）要重视“地段－房子－人的需求”匹配

南京是一个山水城林的城市，从秦淮河到扬子江，从紫金山到老山，从燕子矶到百家湖九龙湖，这样一个综合禀赋突出的城市，大家在房产购买或置换时，一定要重视地段、环境的多元化，南京每个区每个板块的城市资源和环境是非常多样化的，有的地方烟火气重一些，有的地方大马路大高楼多，有的地方人文突出，有的地方产业先进。客观来说，每个地方都有每个地方的特质。

而且，南京很多楼盘的定位、设计倾向和品质特点也与地段息息相关，有顶豪产品，有别墅，有大平层，也有中产社区，更有大量性价比突出的精致房产。

与之同时，南京人口954.7万，南京都市圈人口超3500万，大家的购房需求、对生活和环境的要求、对楼盘的价格和品质的理解与需求是很不一样的，千差万别。

因此，南京要把“地段－房子－人”的链路打通，这样，置业才是美好生活的助力，而不是“买房就是入坑”，关键是合乎不同家庭的收入、资产和对生活预期。

过去，在南京买房，很多人买的是资产是阶层逆袭的工具，所以大家对居住的真实需求认知不足，只要房子涨，其他都无所谓。而如今，房子回归居住属性，消费品属性，那么老百姓就一定会在房子的方方面面讲究起来，很多房企不要觉得现在南京买房人“难搞”，这是很正常的，毕竟这是几百万上千万的重要决策，谁不重视？

我也想强调一点，南京都在卷硬件品质，能让大家直观看到的东西，但我觉得也要重视物业水平，因为这是极为重要的软性因素，容易被忽略，不仅仅是保安保洁等，还需要懂会所懂社区运营懂圈层邻里关系，这一点，我觉得南京绝大多数物业哪怕行业品牌物业都需要好好沉下心来学习、升级。

2024年，关于高品质房产，希望南京能引领全国，成为标杆，那么南京人的美好生活是自然而然，水到渠成！

 

 

马祚波   扬子晚报首席记者

南京二手市场交易的迅速复苏，首先是买家信心恢复的信号，从整体上看，南京的二手房价格经过去年一年的调整，大致跌去30%左右的虚高部分，有的板块跌幅更是达到40%，正如有的购房者认为的那样，继续下滑恐怕会引发系统性风险，因此，楼市“筑底”已成为不少人的共识，选择出手也就不难理解。

随着二手房交易蹿红，南京新房市场也动起来了，开发商几乎同步选择在春节后“发力”，以价格换销量。这也可以被视为楼市调控政策利好逐渐释放、房企主动参与“抢夺”金三红利的信号。有人问，当下什么样的房源最好卖，或者说最值得买呢？在我看来，二手房的改善房型以及新房的刚需户型，是目前成交的重点，而关键还是要看价格，二手房的卖家和房企只要拿出足够的诚意，今年的小阳春行情有望从“金三”始发，在“银四”和“红五”持续向上。

 

马乐乐  地产锐评主笔

今春以来，南京房地产市场异动明显，一是二手房交易量骤增，二是新房纷纷以价换量，这对自住需求的购房人来说是个很好的出手机会。

从二手房方面看，今年至今已经成交超过1.7万套，特别是春节后市场快速升温，目前日均成交攀升到250套左右，属于供销两旺的行情。随着房主预期的调低，议价空间的增大，相当多的二手房源已经来到买房人的心理价位。叠加央行下调贷款利率的因素，目前的房贷利率已经来到史上最低位附近，购房成本较前几年下调较多，这些都促成刚需跑步入市。

从新房看，南京大多数板块的新盘纷纷以价换量，让新商品房的购买性价比达到了近年来的新高。首先，由于新商品房价格的让步，让原先“够不上”的买房人有能力上车，或者原先只能购买下游板块的买房人有了进军上游板块的希望，这些都促成了刚需、刚改新盘在近期的升温。其次，由于南京新商品房近年来品质快速升级换代，目前在售的新房大多产品力远胜于前，无论是外立面、绿化、室内装修标准、会所服务等，都呈现出飞跃的水准，对于改善型购房人来说，在房企以价换量的背景下还能够获得品质升级的居住体验，当下无疑也是换房的良机。

 

徐雯   凤凰网房产南京站主编

二手房成交放量 或酝酿新一轮楼市改善热潮

金三的南京楼市明显升温了，新房市场关注度提高，买房人挤进售楼处看房，购房需求是真实存在的。但到实际出手这一步，就“卡壳”了。为什么？

再看二手房，成交量异常活跃，今年至今已经卖掉1.7万套，是新房的4倍多。为什么差距这么大？

归根结底，不是新房买不起，而是二手房更有性价比。

这就难免要提到“房价”这个敏感话题。

二手房的成交量，是用房东的“让价”换来的。现在处于买方市场，价格非常好谈。

新房的竞争对手也早已不仅仅是区域的竞品楼盘，而是周边排山倒海、大量低价的二手房。至此，南京新房不得不下场，加入“促销”的队伍，南京房价体系已经全面重塑。

金三优惠有多强，一口价、清盘价、“史上最低”都很疯狂！最终我们看到，现在还能卖得动的新房，就是那种非常诚意价，甚至比二手房还便宜的新房了。

尽管当前普遍存在对房价持续下探的预判，然而我们也应该认识到，房地产行业对整个经济体系具有不可忽视的重要作用。近年来，房地产市场的低迷态势已经波及到多个行业，造成了一定的冲击。

虽然楼市历经困难，但政府并未袖手旁观，自2023年起，大部分城市推出了楼市救市政策，南京也积极行动，提振市场信心，包括：放宽限购、降低房贷利率、以及提供购房补贴等。从供给端看，城市房地产融资协调机制加速落地见效，将对项目“保交付”及购房者信心的修复产生积极作用。

再从好方面来看，近期二手房市场的大幅放量成交，会释放出更多活跃资金，新的购买力或将投入到置换市场之中，楼市恢复活力依旧值得期待。