稳市场、促发展！南京房协商业地产分会“商办市场新趋势”研讨会成功举办

    为进一步落实政治局会议和国常会会议决策部署，推动我市商办市场“去库存、稳市场、促发展”，2024年6月7日下午，由南京房协商业地产分会主办的南京房协商业地产分会走进金轮星际中心——2024南京商办市场新趋势与南站核心资产新标杆沙龙研讨会隆重举行。来自金轮天地、中航、招商蛇口、远洋、嘉华国际、复地、北京电子城、栖霞建设、朗诗、伟星、苏宁置业、睦和置业、交通银行、大金、江苏三法律所、高光营销策划、纬世商业等近30位南京房协商业地产分会会员代表参会。开发企业、商办运营公司、咨询公司、供应商、银行、律师事务所等房地产行业产业链代表齐聚一堂，围绕商办市场新形势和未来新趋势，商办项目打造策略以及对未来发展的政策建议等方面展开了热烈的探讨并形成富有建设性的精彩观点。

南京房地产业协会副会长兼秘书长、南京市房地产新媒体专委会主任张辉对于南京商办市场的未来趋势和高质量发展，有5个方面的观点和大家分享：

1、商办市场在政策利好的推动之下，正逐渐往平稳健康的方向发展，长远前景一定会越来越好。近年来，从中央到地方政府部门都对商办市场去库存形成了高度共识，南京也先后推出了一批商办新政，包括商办地块和布局的规划调整、减少商办地块供应、盘活商办存量等，未来还有望进一步出台降低商办项目按揭贷款首付比例、贷款利率、延长贷款年限、降低交易、租赁税费等政策，进一步激发需求活力，吸引更多经营户购买和投资客配置商办资产。现在的商办市场处于底部震荡期，完成筑底之后有望震荡向上，长远前景一定会越好。对商办市场要有长线思维，要有长期的信心。

2、商办市场高度分化，部分核心板块的优质资产已经跌过头了，性价比很高，是低点买入的好时机。常常听到有人说“商办项目千万不能买”，其实这存在着一刀切的误区，也是对不同的商办项目真实情况完全不了解就做出的武断的主观判断。我们业内都知道，“不是所有的商办楼盘都不能买，关键是要会买，要能够找到值得买的项目”，要针对具体项目深入了解，而不是道听途说。商办市场是一个高度分化的市场，项目之间差异很大，部分核心板块的优质项目经过价格调整，很多已经跌过头了，或者说是已经跌出了性价比。据我们了解，南京个别优质商办项目的租金回报率可以达到5-8%，已经显著高于银行存款利率，更是远远高于住宅的租金回报率。当前存在资产荒，住宅的房价不涨反跌，股票、理财的投资风险又太大，很多人很焦虑，只能无奈的把钱存在银行，年利率一般在2%出头，很多人感叹没有太多低风险和更高收益的选择，存银行实属无奈。在这种情况下，那些已经跌出高回报率的优质商办项目，作为资产配置、保值增值的工具之一，实际上也是完全可行的，只是很多人还没有发现而已。

3、从事商办开发运营的企业也要进一步做好内功，为南京打造一批优质标杆项目。好的产品需要全产业链的共同努力，开发企业既需要做出符合市场需求的好产品，做出差异化的特色，又需要重视运营，提升运营能力和服务水平，要为南京打造出一批真正优秀、能在全国排名前列的城市名片级别的标杆项目，推动我市商办市场高质量发展，同时也能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

4、商办市场的全产业链要合作共赢、群策群力。不管是开发企业，还是商办运营公司、咨询公司、供应商、银行、律师事务所等，需要发挥各自优势，实现资源共享、客户共享，加大更多层面的专业交流，共同推动整个产业链走出困境，走向蓬勃发展。

5、商办市场的平稳健康发展也需要政府部门给予更多的政策支持。尤其是在激发需求活力方面，需要在银行贷款、税费等方面出台更好利好政策。对于之前出台的一些限制性的政策，由于市场发展环境发生了巨大的变化，该松绑的都要尽快松绑，政策和市场匹配度还需要进一步优化，要根据市场情况变化及时优化调整。房协也会一如既往的调研企业呼声、积极反映市场诉求，推动行业健康发展。

南京房协商业地产分会理事、金轮天地控股常务副总经理兼营销管理中心总经理 阚霖

1、四月底五月初开始，从中央到地方市场迎来了一轮又一轮的救市政策，在当前房地产市场环境下，行业遭受疫情和经济下行冲击，期望商办领域也可以出台史诗级政策提振市场。

2、当前商办类的产品经过市场周期调整，已经调出了性价比，调出了一个较高的回报率，而像金轮星际中心这种核心城市的核心资产核心商办正是可以穿越市场周期的比较优质、比较靠谱的选择。作为南站唯一在售现房公寓，与蓝湾酒店签订托管租金可达每月3000元/套，回报率超6%！

金轮天地控股副总经理 黄栋

1、金轮自1999年起开发多款产品，我们屡次发现商办项目尾盘销售阶段，市场过热时期的政策与现状矛盾重重，所以还是迫切希望能够尽快调整现有政策，为商办项目发展创造更好的政策支持环境，也给买房人更多利好政策支持。

2、商办不仅客户群广，且位于优质区域，吸引众多创业租户，即使在市场回落的市场周期里，回报率仍能维持6.1-11.2%左右。  

中航科技城公司总经理助理 邱建松

中航西安门项目占地34万，规划100多万方，其中有部分科研办公产品需要持有20多万方，销售10多万方，而已建成的中航办公楼在前几年出租比例高峰期能达到95%。针对当下的商办市场，建议在政策层面能有一定的优化。

1、科研商办划铺面积最低300平，面积很大，导致个体总价接受度有限，建议根据市场情况适当调低商业单铺面积限制。

2、科研产品的购买主体要求研究型单位，个人买不了，导致客户群体有限，建议适当扩大客群群体。

南京房协商业地产分会理事、朗诗地产南京公司销售管理部营销总监 冯波

1、有现金流收入才能叫做核心资产。市场不缺客户，有钱人焦虑的是如何配置资产，营销人应专注于为客户创造价值，如何利他。在当前竞争激烈的环境下，需发掘并创造无形的价值，以此区别于竞争对手并提升自身能力。

2、长期维护客户关系和服务质量至关重要，因为真正的服务始于款项收回之后。

嘉华南京市场销售总经理 王泽明

1、2022年全年公寓销售481套，2023年销售531套，2024年截止现在销售325套，当前全市有66个公寓项目在售，但市场热门板块项目可能仅10个左右，整体还是比较严峻的。但是这些热门项目，恰恰也是更值得买入的优质产品。

2、希望未来针对商办能出台更多的利好政策，如首付比例降低；贷款年限延长超过10年；解决公寓学区问题等。

苏宁置业南京公司副总唐凌志

存量写字楼项目和政府主导开发产业园之间有着明显的竞争关系，且相比于有着众多政策宝库的产业园区，企业商办处于明显的劣势，很多网红写字楼老企业在流失，期待相关解决方案，或者找到平衡点。

栖霞建设招商部负责人 童飞

在土地获取阶段，我们主要聚焦于纯住宅项目，同时附带少量社区底商。这些底商大多与项目同步销售，目前已基本售罄。至于企业总部区域，目前尚有部分空置，存在招商需求，我们将积极寻求合作伙伴，推动该区域的商业发展。

远洋华东区域招商负责人 王文杰

1、针对商业地产，远洋已转向先运营后销售的方向，从社区底商和小型商业开始，做好运营是关键。优质资产客户担心租金收益，影响购买决策，所以建议商业地产销售应优先考虑运营。

2、商办一半靠建，另一半是靠后期运营。与住宅不同，商办是一个持续经营导向的物业，需培育专业的前期咨询和后期运营企业。 同时，也希望政府能给更多支持，比如商业消费券、写字楼减税等利好政策。

远洋南京项目负责人 张永峰

1、当前商办的库存统计口径很多是新房，二手房，但实际上像资产管理公司手上的存量滞重资产很多，远洋目前在探索轻资产业务转型，尝试资源整合。

2、针对商办市场去库存，除了希望政府能出台更多支持政策外，行业也要加强联盟，企业也要自己想办法想出路，把商家、企业、资产管理公司等资源充分整合进行自救。

招商蛇口高铁网谷项目经理 张霆钰

1、从需求端来说，由于经济下行，目前很多企业和客户信心不是特别足。从供给端来说，南京很多片区都有政府产业园入场，提供非市场化的商办产品，在政策支持或者价格力度上是会压缩市场化企业的生存空间的。

2，虽然公寓投资的概念我个人不是完全认同，但南站板块是例外，南站板块有绝对的流动性，人口多，主要针对旅游、换乘等需求，而非传统的居民租住需求，个人购买板块内公寓经测算投资回报率能到5%-6%，投资可观，市场稀缺性高。

复地明珠置业项目负责人 谢飞飞

1、商办市场与住宅市场有交集，因住宅新政影响，部分转向住宅市场。期望政策优惠如降低首付、民用水电、提取公积金还贷等能尽快落地，增强市场信心。

2、商办市场与经济发展密切相关，当前楼市与经济发展处于负向螺旋，需要时间盘活。希望街道能促进区域内企业业务对接，提振市场信心。

伟星商管 伟星招商经理 解化杰

1、江宁的伟星万科四季光年是一个2.8万方的纯销售型商业项目，尽管户型产品（商业170+多套，其中154套为一拖二）与当下市场需求有出入，我们结合多年商业操盘经验，目前给到的操盘策略是先招商、再卖铺，根据销售意见&客户需求进行定点、招商等工作。

2、项目规划了1.18万方为街面节点商铺，主动与知名连锁品牌进行洽谈，将高产值的大品牌引进，可以保障商铺的租金回报和人气情况，充分考虑业主关注的租户和后期回报率问题，带着合约进行销售，以确保销售速度。 

南京睦和置业资产运营经理 杨天宇

近年来，我们考察了浙江未来社区试点项目，例如台州，选取规模性大规划片区，由政府主导，土地带方案出让，意向企业可以对用地指标可以更改，片区内创业空间、人才公寓等各类配套都做好，但地方政府会给到企业很大的政策支持，像车库、公寓、办公、商业回购，保证企业有一定的利润空间。具体的商办等配套运营仍由企业负责，政府支付费用，等运营成熟后可再返还给政府。片区各类配套齐全，打造一站式市民服务，也推动地价的水涨船高，反哺政府投资。所以希望政府未来能加大政策支持力度，与市场，与企业携手共赢。

南京高光房地产营销策划总经理 张海伦

1、商办市场投资客减少，但刚需仍存。有人需购房居住，企业发展需购办公，投资者则追求高回报率的商铺或公寓。这些产品在市场上仍有需求，只是占比问题。

2、就公寓投资回报而言，我个人自2020年起购买了一些总价60-80万的公寓，目前回报率约为6-8%，远高于理财且稳定，可作为养老保障。若有多余闲钱且无更好投资渠道，购买商办是一个不错的选择。

江苏三法律师事务所高级合伙人 王和平

1、政策上不仅需要把权利自上而下赐予，也需要自下而上的反馈。像商办首付、利率信贷、税收政策，在合理合规的范围内都要有一定的方式解决现有的困境，房企或者市场也可以多反映一些情况，政策才能抓问题本质，有效解决实际问题。

2、企业运营过程也要发挥自身优势，如地段、品质、租售比等宣传要扩大化，同时运营过程多和街道共谋，信息共享，实现多措并举推动区域商办市场企稳回升。

交通银行江苏省分行零贷部朱帅

商办市场和住宅市场准入门槛在银行内部是有所区别的，但是对好的项目，位置优越，产品定位精准的项目也会有特殊的政策支持，后期我们也会结合市场的意见，更更好的服务商办市场。

大金房产统括部副部长 陶甜甜

从暖通小专业层面看，现在是3060绿建时代，从行业常规来说办公产品空调能耗占比达43%，商业产品达50%-55%，所以如何选择合理系统降低能耗，提高客户使用性价比，注重节能环保，为申请绿建加分也是商业地产所需要考虑的。

伴随城市发展之变、市场逻辑之变、资产价值之变、消费格局之变，南京商办市场在“周期转换”中既面临考验，同时也在探寻新的发展路径。今天参会人员以商办项目开发企业为主，还有商办运营公司、咨询公司、供应商、银行、律师事务所等上下游产业链，是一次商办地产全产业链的交流探讨，很好的实现了本次活动预期的4个目标：

1、参观会员房企优秀标杆项目，拓宽会员视野，学习先进经验。

2、促进同行间交流学习、共同提高，提升从业人员专业能力和行业开发水平。

3、走进一线，调研市场，广泛听取企业意见和市场声音，便于向政府部门献计献策，推动行业平稳健康发展。

4、推动全产业链合作共赢，激发产业链的发展活力。

近年来，南京房协始终关注商办市场的发展，成立商业地产分会，并组织“商办去库存”专项调研和多次学习研讨活动。通过本次沙龙活动，对进一步落实政治局会议和国常会会议决策部署，组织成员单位共同探讨“去库存、稳市场、促发展”策略建议，构建商办市场新发展模式，推动南京商办市场高质量发展起到了积极的促进作用。未来，南京房协还将继续发挥桥梁纽带作用，携手行业同仁一起群策群力，共同推动南京商办市场走向更加美好繁荣的明天。